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Osservazioni sulla sentenza TAR 602-2013 e sugli spregiudicati tentativi di far dichiarare illegittima la lottizzazione “Torre delle Stelle”

Ripresa aerea del comprensorio di Torre delle Stelle nel 1968

La volontà della collettività era quella di addivenire al modello legale di gestione delle opere di urbanizzazione, tanto che lo stesso regolamento di condominio all’art. 2  faceva esplicitamente propria questa finalità, imponendo la promozione  degli atti formali di presa in carico comunale”.

È questa – prima ancora dell’affermazione che le opere di urbanizzazione della lottizzazione “Torre delle Stelle” furono cedute al Comune di Maracalagonis nel 1977 la statuizione più significativa della recente sentenza TAR 602-2013. Almeno da un punto di vista delle responsabilità personali di chi ha provato in tutti i modi ad impedire il ripristino della legalità amministrativa a Torre delle Stelle.

Perché se è vero che l’accertamento della proprietà comunale delle OOUU fa giustizia di un quindicennio di sistematica, interessata disinformazione che ha tratto in inganno centinaia di persone, in quelle parole c’è la certificazione di una situazione talmente patologica da aver trasformato ciò che doveva rappresentare l’obiettivo primario dello stesso “condominio” [1] (la presa in carico comunale delle OOUU e la successiva immediata cessazione di ogni gestione “condominiale” delle stesse, peraltro palesemente illegittima fin dal 1977)  in un bersaglio contro cui scatenare una guerra santa giudiziaria (a spese altrui).

[1] il c.d. condominio nacque come un’organizzazione di fatto che aveva il compito di supplire temporaneamente alla non ancora avvenuta presa in carico comunale delle OOUU (strade, rete idrica, etc…) di Torre delle Stelle. Non esistono, infatti, parti comuni in comproprietà tra i diversi proprietari e dunque manca l’elemento costituente di un “condominio”.

È importante evidenziare come il perseguimento di questo preciso, fondamentale obiettivo (la presa in carico comunale), prescindesse totalmente dalla proprietà delle OOUU, che, peraltro, inizialmente è sempre del lottizzante (il quale, per definizione, è il proprietario delle aree in cui si realizza la lottizzazione edilizia). E, ai sensi dell’art. 28 della legge 1150-1942, come modificato dall’articolo 8 della legge 765-1967, sul lottizzante grava dapprima l’onere di realizzare le OOUU e successivamente quello di cederle gratuitamente al Comune entro 10 anni dalla stipula della convenzione di lottizzazione.

Il fatto che la condotta che porta l’acqua da Geremeas  sia stata realizzata dai proprietari collettivamente organizzati (e non dall’Immobiliare Torre delle Stelle, altro cavallo di battaglia della disinformazione) ha dunque rappresentato il normalissimo adempimento dell’obbligo di completare le OOUU prima della scadenza decennale (1980, nel nostro caso) della convenzione di lottizzazione.

L’ assolvimento dell’onere di realizzazione delle OOUU rappresenta uno dei presupposti per acquisire il diritto di edificazione, in una misura (in termini di volumetrie, ossia di carico urbanistico) proporzionale all’entità delle OOUU medesime. Nel caso di inadempienze del lottizzante nella realizzazione delle OOUU, il Comune deve comunque procedere alla loro acquisizione nei comparti già realizzati (completandole o mettendole a norma, incassando le fideiussioni che il lottizzante deve obbligatoriamente prestare al momento della stipula della convenzione di lottizzazione) e dichiarare decadute le parti di lottizzazione rimaste inattuate. Questo in ossequio al dovere (in capo all’ente comunale) di garantire un corretto assetto del territorio, che certo non si potrebbe realizzare se ci fossero lottizzazioni lasciate a metà.

Ripresa aerea del comprensorio di Torre delle Stelle nel 1977

 

E dunque, tornando al caso di Torre delle Stelle, se anche la proprietà fosse stata ancora in capo al lottizzante (la società Immobiliare Torre delle Stelle), nulla sarebbe cambiato, se non che le delibere di presa in carico comunale del dicembre 2010 avrebbero assunto anche la veste di delibere di acquisizione (natura esclusa dal TAR proprio perché la cessione al Comune è avvenuta con l’atto aggiuntivo del 1977).

Almeno che – e qui veniamo al nocciolo delle condotte irresponsabili a cui abbiamo assistito – la lottizzazione non fosse stata dichiarata illegittima per gravi motivi (abusiva).

In questo caso, sarebbero mancati i presupposti per l’adempimento dell’obbligo (altrimenti tassativo) di cessione al Comune di strade, rete idrica, illuminazione pubblica e aree a verde e di sosta.

E infatti, guarda caso, la strategia processuale di chi ha chiesto l’annullamento delle delibere comunali (ricorso TAR 66-2011) , si è basata su una serie di contestazioni sulla complessiva regolarità della lottizzazione, descritta come affetta da radicali vizi.

Detto in parole povere, pur di provare ad impedire il passaggio di consegne, non si è esitato ad affermare che l’intera lottizzazione era illegittima e che, di conseguenza, il Comune non avrebbe dovuto farsene carico!

E dunque, se la sola impugnazione delle delibere comunali di presa in carico delle OOUU ha di per sé rappresentato un atto gravemente lesivo degli interessi dei proprietari (per l’ovvio motivo che con esse si è sancito formalmente che gli ingenti oneri di gestione delle OOUU sono a carico del Comune e non dei privati titolari di immobili), le modalità con cui si è cercato di ottenere un risultato suicida (per i proprietari) conferiscono alla vicenda un surplus di particolare spregiudicatezza e irresponsabilità.

Non si può che arrivare a questa conclusione, nel momento in cui si constata che l’intero impianto difensivo anti-delibere è stato radicato sulla rivendicazione (!) di ciò che normalmente si tende quantomeno a “non esibire”, ossia l’esistenza di una lottizzazione “spontanea” totalmente priva di autorizzazioni e dunque abusiva. Come quella che vide la luce prima del 1970 (anno di approvazione del piano di lottizzazione “Torre delle Stelle”) nel nostro comprensorio (e la fattispecie di lottizzazione abusiva era sanzionata fin dal 1942 dalla legge urbanistica, art. 28 e art. 41 in versione originale).

cannesisa_anni_60_ritagliata

Cannesisa a cavallo fra gli anni 60 e 70

Tutte le edificazioni realizzate a Torre delle Stelle dal 1 settembre 1967 al 2 marzo 1970, poi, ricadevano sotto le nuove previsioni dell’art. 10 della legge 765-1967 (entrata in vigore il 1 settembre 1967), tra cui spicca quella che statuisce la nullità dell’atto d’acquisto del singolo lotto, qualora si fosse edificato senza previo PdL regolarmente approvato dal Comune o anche soltanto se nell’atto d’acquisto non fosse stato scritto esplicitamente che prima di edificare era necessario ottenere l’approvazione del PdL.  E l’esame delle note di trascrizione (effettuato nell’ambito della CTU disposta dal TAR) degli atti d’acquisto che si sono susseguiti nel comprensorio ha mostrato che solo alcune di esse contengono quella specifica clausola (e c’è da presumere che la stessa cosa valga per gli atti d’acquisto).

La legge 765 del 1967 prevedeva poi una precisa disciplina di transizione fra la vecchia e nuova normativa in materia di lottizzazioni edilizie, che faceva salve, dai nuovi obblighi di cessione delle opere di urbanizzazione all’ente comunale, soltanto le lottizzazioni già regolarmente approvate prima del 2 dicembre 1966 (operava dunque retroattivamente) [2]

[2] Con le circolari 3210 del 1967 e 2373 del 1970, il Ministero dei Lavori Pubblici, anche in adesione alle indicazioni provenienti dal Consiglio di Stato, specificava, tra le altre cose, che per “regolare approvazione” si doveva intendere il completamento del doppio passaggio costituito dall’approvazione del Consiglio Comunale con specifica delibera e dalla successiva autorizzazione del sindaco.  Nel caso si fosse compiuto solo uno dei due passaggi, la lottizzazione non poteva esser fatta salva e doveva pertanto rispettare le nuove disposizioni di legge, con la stipula di una convenzione che prevedesse la cessione gratuita al Comune delle OOUU . Nel caso di Torre delle Stelle, la lottizzazione “di fatto” ante-1970, priva di qualunque autorizzazione, era giuridicamente inesistente e dunque mancava persino per il presupposto per la sua sottoposizione al vaglio di compatibilità con la nuova disciplina. Esattamente per questo motivo, nessuno aveva mai osato muovere alcuna obiezione alla stipula della convenzione di lottizzazione del 1970, che anzi sanava di fatto una situazione urbanistica totalmente illegittima, togliendo i proprietari dei lotti già edificati da una situazione a dir poco scabrosa. Detti proprietari, infatti, ben si guardarando dal rifiutare l’adesione al Piano di Lottizzazione “Torre delle Stelle” e certo deve far riflettere la lesività degli interessi dei proprietari insita nel tentativo di arrivare al travolgimento – dopo 40 anni e “usando” strumentalmente gli atti di acquisto di privati intercorsi nell’ambito di un’attività di lottizzazione abusiva – di tutti gli atti essenziali di un piano di lottizzazione convenzionato, approvato dal Consiglio Comunale e dalla Regione e già completamente attuato.

 

E ancora, con il ricorso TAR 66-2011 si è pure giocata un’altra carta molto azzardata, quella dell’asserita mancanza di collaudo e di conformità delle OOUU di Torre delle Stelle. In altri termini, si è affermato che le OOUU sarebbero state del tutto fuori norma e che pertanto il Comune non se ne sarebbe potuto far carico in alcun modo: ancora una volta, una condotta suicida (per i proprietari), in quanto dando credito a tali contestazioni sarebbe derivato il pieno diritto del Comune di richiedere, ai singoli proprietari [3], il pagamento di ingentissimi oneri di “ri-urbanizzazione”; ossia il Comune ben avrebbe potuto pretendere il pagamento di tutti gli oneri per rifare da capo tutte le urbanizzazioni (rete idrica, rete fognaria, pavimentazione delle strade e via dicendo), anziché accedere ai finanziamenti pubblici come, grazie alle delibere di presa in carico, si potrà fare e in qualche caso si è già fatto.

[3] Sugli acquirenti dei singoli lotti gravano propter rem le obbligazioni in capo al lottizzante (colui che ha stipulato la convenzione di lottizzazione con il Comune), qualora il singolo acquirente sia il titolare della licenze edilizia (abbia cioè edificato lui la casa dopo aver acquistato il lotto inedificato).

La gravità di una simile condotta prescinde dalla veridicità o meno di quanto si è affermato, che comunque è pure smentita dall’esistenza di un atto che ha svolto, in tutto e per tutto, la funzione di collaudo delle OOUU (come puntualmente rilevato in sentenza [3]), ossia il verbale di constatazione e consistenza del 1976, con il quale, società lottizzante e Comune, in contraddittorio, accertarono lo stato delle OOUU realizzate e stabilirono l’ammontare delle fideiussioni che il lottizzante doveva prestare in favore del Comune prima della cessione (avvenuta con l’atto aggiuntivo del 1977, che indicava analiticamente l’ammontare di esse), per garantire il completamento di 130 punti luce (300 realizzati su un totale di 430 previsti, da cui una fideiussione di 100 milioni di Lire) e di 10 tombini di raccolta delle acque  meteoriche (fideiussione di 4.320.000 Lire).

[3] “Se è pur vero, infatti, che dagli atti di causa non emerge l’esistenza di atti formalmente definiti “collaudo delle opere di urbanizzazione”, deve però rilevarsi che il Comune di Maracalagonis, con deliberazione del Consiglio in data 21 dicembre 1976, n. 152, ha approvato il coevo verbale di constatazione e verifica di consistenza sullo stato di attuazione delle opere (cfr. doc. 2 depositato dai siggr. Anna Frau e altri in data 30 ottobre 2009), sulla base del quale è stato poi stilato e sottoscritto il contratto aggiuntivo del 1977; vi è stata, quindi, una verifica in contraddittorio sullo stato delle opere, che ha svolto, in relazione al concreto andamento della vicenda, la medesima funzione di un collaudo, del quale presenta tutte le caratteristiche sostanziali e formali (essendo stato il relativo successivamente approvato dal Consiglio comunale), tanto da aver costituito il presupposto per il successivo atto di cessione e per la trascrizione dello stesso”, cfr. sent. 602-2013 TAR Sardegna.

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Appare di tutta evidenza, insomma, che il respingimento del ricorsoTAR 66-2011 intentato da chi gestisce il c.d. condominio, ha rappresentato uno scampato pericolo per i proprietari di immobili di Torre delle Stelle e per tutta la collettività che gravita intorno al comprensorio, perché il suo accoglimento avrebbe innescato una lunga serie di conseguenze nefaste.

Anche in termini di chance per il futuro.

Come abbiamo detto in questo articolo, infatti, proprio in questi  mesi si stanno facendo concreti passi avanti per il reperimento dei circa 15 milioni di Euro necessari per la realizzazione della rete fognaria di Torre delle Stelle, per interventi di manutenzione straordinaria della rete idrica, per l’appalto di manutenzione ordinaria e straordinaria della vaibilità e per il completamento della pavimentazione dell’asse viario principale.

Le disastrose condizioni in cui la gestione "condominiale" ha ridotto il serbatoio di accumulo sito presso "Il Saraceno"

E, ovviamente, il presupposto per l’avvio dei procedimenti è la proprietà pubblica degli impianti e la loro formale presa in carico: solo così il Comune può inserirli nel Piano Triennale dei Lavori pubblici, può concorrere all’ottenimento dei finanziamenti per il loro ammodernamento o rifacimento, può  elaborare progetti esecutivi, può realizzare nuove infrastrutture e attuare tutto ciò che permette di arrivare ad un corretto governo del territorio a medio e lungo termine.

Ecco quindi che se disgraziatamente fosse stato accolto il ricorso 66-2011, Torre delle Stelle si sarebbe trovata ancora una volta tagliata fuori dal circuito dei finanziamenti in una condizione di deleteria minorità amministrativa. È infatti di tutta evidenza che la pendenza di un contenzioso giudiziario, non di dettaglio, ma addirittura sulla regolarità complessiva della lottizzazione (o persino a fronte dell’accertamento dell’illegittimità dell’intera lottizzazione, a cui si sarebbe pervenuti seguendo le tesi sostenute nel ricorso 66-2011), avrebbe determinato una situazione di devastante paralisi amministrativa, un ostacolo insuperabile, per qualunque attività di programmazione pubblica.

E’ necessario tenere bene in mente questi fatti, per avere la chiara misura della gravità di quanto successo in questi anni a Torre delle Stelle.

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Ora, ci pare che i tempi siano davvero maturi per superare questa faticosa fase storica regolata da pronunce giudiziarie e avviarne una basata su una gestione finalmente corretta del comprensorio, per archiviare tra le cose negative del passato il deleterio conflitto d’interessi che tanti danni ha creato alla nostra località (e ancora ne sta creando), ristabilire finalmente la piena serenità sociale nel comprensorio di Torre delle Stelle e perseguire, tutti, il bene comune.

 

 

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RIFERIMENTI

 

  1. anna
    31 Ottobre 2013 a 19:13 | #1

    Il Sindaco FADDA faccia presto a trasferire la gestione dell’acqua ad Abbanoa e al criccone non rimane altro che farsi le valigie e liberare il territorio da affaristi illegali .

  2. roberto monni
    31 Ottobre 2013 a 17:12 | #2

    Come volevasi dimostrare: condominio torre delle stelle = mega truffa a danno dei proprietari delle case!

  3. Albert
    31 Ottobre 2013 a 14:46 | #3

    Il comune puo’ dunque requisirla e fare quallo che ha da fare…ma con il guardiano, il medico ricco e la cricca si deve chiudere subito…

  4. M.C.
    31 Ottobre 2013 a 13:37 | #4

    @Albert
    mi pare che ci fosse già stata una risposta su questo…quella casa è di un privato…il comune non c’entra niente.

  5. Albert
    30 Ottobre 2013 a 19:42 | #5

    E se si andasse al concreto?
    Chi é il proprietario della casa all’entrata di Torre dove cé il guardiano ( che non so” a cosa serve) e la guardia medica? Ebbene rescindere il contratto di affitto di fatto senza attendere la fine.Questo é il simbolo della gentaglia del criccone vaà cancellato!
    Se il casolare appartiene al comune …farne un antenna del comune e un point posta e forse anche installare un vero dottore generalista accessibile a tutti i cittadini GRATIS senza la carta del condominio e per gli altri senza pagare il PIZZO di 50€ per una visita!!!
    A FORAS IL CRICCONE PIENO DI MALVERSAZIONI MALSANE!!!

  6. franco
    29 Ottobre 2013 a 15:59 | #6

    è chiaro che rileggendo il lungo resoconto legale, ma gli stati di fatto pregressi su cui si sono innestate le evidenti patologie create da una banda senza scrupoli se non per il proprio portafoglio..viene una rabbia immensa verso le cd istituzioni…sopratutto le addette al “controllo” e al “giudizio”..bè ancora aspetto che la “patologia” venga spazzata via da qualche “solerte” rappresentante della “giustizia”..ma il fatto che ancora non sia capitato, bè continua a farmi vergoganre di sifatte “istituzioni” che si fanno “belle” a loro discrezione..

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